Dégâts des eaux, vieillissement des réseaux, désordres structurels… Face à une sinistralité qui se tend, la prévention pourrait prendre une place croissante dans l’approche des assureurs. Aujourd’hui encore peu exploités par ces derniers, le Diagnostic technique global (DTG), le Projet de plan pluriannuel de travaux (3PT) ou encore le diagnostic structurel pourraient demain devenir de précieux outils afin de mieux apprécier le risque d’un immeuble. Entretien avec Laurent Devorsine, du cabinet de courtage éponyme.
Quels risques identifiez-vous dans une copropriété vieillissante ?
« Le risque premier, c’est une dégradation invisible et progressive notamment des réseaux : les canalisations, l’étanchéité, les toitures… C’est véritablement le risque le plus fréquent : en copropriété, 80% des sinistres sont des dégâts des eaux.
Le deuxième risque est de nature structurelle : façades, planchers, éléments porteurs, avec un enjeu de sécurité des occupants qui peut aller jusqu’à l’arrêté de péril.
Enfin, le troisième risque est financier et collectif. Les copropriétés confondent parfois entretien et assurance. Elles attendent très souvent la casse pour faire jouer la garantie et réaliser des travaux, alors que l’entretien aurait justement permis d’éviter un sinistre. Peu de copropriétés anticipent aujourd’hui, la plupart des travaux sont effectués dans l’urgence et n’ont pas été budgétés. Ce qui fragilise la trésorerie de la copropriété et peut conduire à des appels de fonds exceptionnels difficiles à voter et à recouvrer. »
Demain, un nouveau critère pour les assureurs ?
Les assureurs se montrent-ils aujourd’hui attentifs à la présence d’un diagnostic, 3PT, DTG ou autre ?
« Aujourd’hui, ce n’est pas du tout le cas. Au sein du cabinet Devorsine, nous assurons plus de 5 millions de m² et à l’heure actuelle, nous ne réclamons pas les diagnostics. Nous examinons avant tout des éléments classiques : année de construction, nature de la toiture, historique de sinistralité, zone de risque (inondation, mouvement de terrain)… Par contre, nous effectuons une visite de risques afin d’examiner la qualité de l’entretien, la construction, les défauts apparents… »
Mais cela peut évoluer…
« Oui, et j’en suis même convaincu. L’existence d’un diagnostic récent, tel que le Projet de plan pluriannuel de travaux (3PT) peut devenir un élément de « réassurance » en cas de sinistre : il peut aider à distinguer un désordre accidentel d’un défaut d’entretien préexistant, ce qui peut jouer sur la mobilisation de la garantie.
En cas de sinistre, c’est parfois la guerre : il faut apporter la preuve que le sinistre est bien accidentel. Un diagnostic récent peut alors être un élément facilitateur parce qu’il apporte une photographie de l’état du bâtiment à un instant donné. »
Et les diagnostics pourraient-ils devenir demain aussi un critère de tarification pour les assureurs ?
« Aujourd’hui, clairement, les diagnostics ne sont pas intégrés. La tarification multirisques immeuble (MRI) reste largement bâtie sur des critères déclaratifs et statistiques (âge, surface, historique de sinistres), et non sur l’exploitation fine d’un rapport technique individualisé.
Mais je pense effectivement que cela pourrait évoluer demain. C’est même souhaitable, pour deux raisons concrètes : d’une part la donnée existe déjà et elle est de plus en plus structurée ; d’autre part les assureurs cherchent des leviers pour objectiver les risques.
Il faut bien avoir en tête que le ratio de la sinistralité se dégrade, notamment en raison du réchauffement climatique. Les assureurs vont donc de plus en plus rechercher des outils de prévention face à l’inflation du coût des sinistres. Le 3PT, le DTG ou même le diagnostic structurel peuvent ainsi permettre aux assureurs de faciliter l’analyse de tel ou tel immeuble.
Le vrai verrou n’est pas technique mais d’usage : il faudrait que les données du DTG soient standardisées, actualisées et accessibles facilement pour être exploitables par un assureur au moment de la souscription. Ce n’est pas encore le cas partout. »
Du diagnostic à la prévention du risque
En quoi le DTG et le 3PT peuvent-ils demain constituer des outils de prévention des risques ?
« Petit à petit, on transforme une gestion réactive de l’immeuble où on a tendance à réparer quand cela casse, en gestion anticipée où on planifie le remplacement sans attendre l’urgence. Concrètement, cela permet de prioriser les postes à risque (toiture, réseaux, façades) avant l’apparition de désordres, ce qui réduit la fréquence des sinistres évitables comme les dégâts des eaux liés à des colonnes vétustes.
Cette logique est de plus en plus recherchée par les assureurs d’autant qu’on voit le risque augmenter considérablement avec le réchauffement climatique. Cela donne aussi un langage commun entre le syndic, les copropriétaires et l’assureur : au lieu de débattre dans l’urgence après un sinistre, on dispose d’un état des lieux objectif et daté.
On peut même imaginer que des copropriétés rencontrent de sérieuses difficultés pour s’assurer lorsque le niveau de prévention n’est pas acceptable : cette situation s’est déjà produite sur d’autres marchés, comme celui de l’entreprise. N’oublions pas qu’une assurance repose sur une mutualisation du risque où quelques sinistres impactent très fortement la tarification globale. »
Quel est le risque assurantiel pour les copropriétés qui n’auraient pas réalisé leur DTG/3PT ?
« Aujourd’hui, en toute honnêteté, l’absence de diagnostic n’a aucun impact. Juridiquement, l’absence de DTG ou de 3PT n’est pas en soi un défaut d’entretien : ce sont deux notions différentes. Le défaut d’entretien s’apprécie sur l’état réel des parties communes, pas sur l’existence d’un document.
Mais il est probable que, dans quelques années, lors de la gestion d’un sinistre, l’assureur réclame le DTG ou le 3PT. Et si aucun diagnostic n’a été réalisé, la gestion du sinistre pourrait s’en trouver ralentie. En fait, l’absence de diagnostic prive la copropriété d’un élément de preuve précieux en cas de sinistre.
Aujourd’hui, le vrai risque reste donc indirect : image de gestion négligente en cas de litige, difficulté à prouver l’antériorité d’un désordre, et in fine un risque financier accru pour la copropriété qui découvre les travaux dans l’urgence plutôt que dans la planification. C’est un message que nous portons aussi auprès de nos clients syndics et copropriétés, l’anticipation protège autant le bâti que le budget. »
Et demain, cela pourrait-il aussi avoir un impact sur l’indemnisation ?
« On peut l’imaginer. Demain, au moment de la souscription, il sera sans doute demandé si la copropriété dispose déjà d’un diagnostic. Si le diagnostic n’a pas été réalisé ou si les travaux d’entretien recommandés n’ont pas été effectués, oui, cela pourrait, selon les conditions du contrat, avoir des conséquences sur l’indemnisation. Cela reste du conditionnel, mais l’assureur pourrait appliquer une règle proportionnelle en réduisant son indemnisation, considérant que le risque n’aurait pas été le même si le diagnostic avait été suivi et si les recommandations d’entretien avaient été mises en œuvre. »
Quel message aimeriez-vous adresser aux copropriétés qui rejettent parfois ces diagnostics, les considérant comme une dépense inutile ?
« Un DTG moyen oscille généralement entre 2.000 et 8.000 euros selon la taille de la copropriété. En face, un dégât des eaux, sinistre fréquent en copropriété, coûte en moyenne 2.500 euros. Le message est simple : il ne faut pas voir les diagnostics comme un coût, mais plutôt comme un investissement qui va permettre de réduire la fréquence et l’intensité des sinistres. Et forcément, si le risque diminue, à un moment ou un autre, cela va se retrouver dans la tarification de l’assurance.
Une copropriété qui connaît l’état réel de son bâti maîtrise mieux son budget, ses appels de fonds et rassure les futurs acquéreurs. Sur le plan humain, c’est aussi un outil qui facilite le dialogue en assemblée générale : au lieu de débats interminables sur « faut-il faire les travaux ? », on dispose d’un état des lieux objectif qui aide à trancher.
En tant que courtier de proximité, nous voyons très concrètement la différence entre les copropriétés qui anticipent et celles qui subissent. Et c’est un message que nous portons au quotidien auprès de nos clients. »
Bio express : Laurent Devorsine est gérant du cabinet éponyme basé à Nantes et fondé en 1909 par son arrière-grand-père. Le cabinet courtier d’assurances multispécialiste, notamment dans l’immobilier et la construction, gère chaque année 40 millions d’euros de primes, quelque 2.500 sinistres et assure plus de 5 millions de m² auprès de 300 clients.