La loi ne prévoit aucune sanction systématique en cas d’absence de 3PT/PPT. Ce qui ne veut pas dire qu’il n’existe pas de risque. En cas de vente, en cas de sinistre, l’absence du Projet de plan pluriannuel de travaux peut se révéler extrêmement préjudiciable entre la perte de subventions, l’intervention de la collectivité ou le refus de l’assureur d’indemniser un sinistre qui aurait pu être évité. Explications.
Il y a d’abord ce que dit la loi. La copropriété n’est pas obligée de réaliser les travaux prescrits par le Plan pluriannuel de travaux (PPT), mais celui-ci doit avoir été réalisé et soumis à l’Assemblée générale de même que le Projet de Plan pluriannuel de travaux (et le DPE collectif) (*). Quelle que soit la taille de la copropriété à partir du moment où l’immeuble a plus de quinze ans, on le rappelle au passage.
Et si aucun 3PT n’a été réalisé ?
Il faut bien avouer que le législateur ne s’est pas montré très coercitif. Aucune sanction immédiate. Mais en cas d’inaction, l’autorité administrative compétente (le maire, le plus souvent) peut prendre la main. Il peut exercer son pouvoir de police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, en exigeant la réalisation du 3PT aux frais de la copropriété et même l’exécution d’un échéancier de travaux s’il estime qu’il existe péril en la demeure.
Ça, c’est pour la théorie. Mais on peut aisément imaginer que certains édiles exigent la réalisation du 3PT, lorsque l’immeuble se trouve dans un secteur en péril ou lorsque l’immeuble présente un risque manifeste pour la santé et la sécurité des occupants. C’est d’ailleurs ce que prévoit également la réglementation sur le diagnostic structurel désormais opérationnel dans certaines villes.
Il est toutefois vraisemblable que la réglementation se renforce dans l’avenir. Après tout, le 3PT demeure un outil essentiel dans la lutte contre le logement insalubre et dans la rénovation énergétique du parc résidentiel. Le think tank I4CE propose d’aller plus loin encore en impliquant progressivement les préfets dans le contrôle des PPT.
Quel impact sur la vente immobilière ?
C’est l’un des risques les plus significatifs. Dans un marché immobilier de plus en plus sensible à l’état et à la performance énergétique des biens, l’absence de 3PT peut contrarier une vente. Lors de la vente d’un lot en copropriété, le syndic doit fournir au notaire le PPT ou, s’il n’a pas encore été voté, le 3PT. Autant dire que l’absence de l’un ou l’autre de ces documents, peut devenir un point de blocage dans la transaction. On peut imaginer que l’acquéreur potentiel refuse de signer le compromis de vente ou du moins qu’il s’empare du sujet dans la négociation.
… et la valeur patrimoniale ?
Car s’il n’empêche pas la vente, l’absence de 3PT/PPT devient un atout pour négocier à la baisse. Après tout, l’acquéreur manque de visibilité sur l’état futur de l’immeuble au cours des dix prochaines années. Face à une absence de planification, il se retrouve dans l’incertitude des charges futures, ce qui constitue un argument de poids pour négocier fortement le prix d’achat.
Et c’est encore plus vrai si le lot est classé comme passoire énergétique. Avec la loi Climat et Résilience qui interdit progressivement la mise en location des logements E, F et G, les bailleurs sont exposés à l’interdiction de louer et au blocage des loyers. Si aucuns travaux de rénovation ne sont programmés cela peut poser des soucis pour un investisseur. A terme, l’absence de 3PT/PPT risque d’entraîner une dépréciation significative de la valeur immobilière du lot, pénalisant directement le vendeur.
Quels risques juridiques et administratifs ?
Le risque est aussi juridique. L’absence d’entretien régulier et planifié, matérialisée par le défaut de 3PT/PPT, pourrait engager la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires en cas de sinistre. Qu’il s’agisse d’une infiltration, d’un problème structurel, l’assureur peut pointer du doigt l’absence de planification et de démarche préventive. Puisque le dommage peut être assimilé à un défaut d’entretien et à une négligence, il pourrait alors refuser d’indemniser les dommages ou appliquer une franchise renforcée, laissant la charge financière sur les épaules des copropriétaires.
Le syndic, n’ayant pas inscrit le 3PT à l’ordre du jour de l’AG, peut également voir sa responsabilité professionnelle engagée. Les copropriétaires pourraient demander réparation pour manquement à ses obligations.
Enfin, l’absence de 3PT/PPT peut aussi priver la copropriété de certaines aides faute d’une programmation claire des travaux. Qu’il s’agisse de MaPrimeRénov’ délivrée par l’Anah (Agence nationale de l’habitat), des certificats d’économie d’énergie (CEE) ou de subventions locales.
(*) Petite exception à la règle, lorsque la copropriété a déjà réalisé un diagnostic technique global (DTG) ne laissant apparaître aucuns besoins de travaux au cours des dix prochaines années.